换位思考 构建和谐物业管理——一位业主对物业管理的感受与认知

zhangdahe

确实应该换个角度思考问题就和谐了！

junjunjunjie

冷眼看花花 发表于 2012-2-14 14:45
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巴山雪松

不会知道这事

刚在电梯里听到三个人在聊……甲：办公室还有两箱蒙牛，怎么处理呢？ 乙：粉碎掉，不能扔了，那是害了流浪的人。丙：送领导，领导看人民日报，不会知道这事的……

冷眼看花花

此贴必火！！

雨漫漫

谢谢提供，继续努力！













校园全能高手 武动乾坤全文阅读

巴山雪松

过去的已成为历史，而未来还是未知，我们不须为昨日而哀叹，也不必为明天而担忧，我们要活在今天，活在过去与将来的隔仓里，才能把今天的事做好，明天才会有希望。

洲河长歌

巴山雪松 发表于 2012-1-24 13:57
古人云：三十而立，四十而不惑，五十而知天命。“立”则是确立，有事成和成功的含义。物业管理正好到了而立 ...

                                 达州市物业管理服务存在的实际问题及解决办法刍议
                             
      纵观达州市的物业管理服务行业，笔者发现物业管理服务工作中，存在着以下实际问题。
      问题一：业主“花钱买服务”意识不强，自觉交物业管理服务费没养成；达州市的平均缴费率平均80%，差的只有70%，各家物管企业均存在收不上来的实际情况。经营成本刚性上涨，一边是物业管理服务费缺乏弹性，两头挤压，物业管理企业陷入生存困境。
      问题二：税负过高，物业费是代收代管方式，都 是业主自己的钱要用在业主身上，公司一般收取10%作为佣金，营业税按物业费总额5.75%来纳税不合理。实际情况：物业管理主要职能是公共事业，是典型的微利行业。利润能有5%就不错了，存在高税与微利的发展矛盾。
      问题三：小区路灯、楼道照明、绿化用水等，都是为居民服务，一些公用部位水电费按商业用水电费很不合理。
      问题四：有的供水电公司不抄表到户，只抄总表，各户由物业公司代收，这样物管公司必须承担管网水损、电损。
      问题五：每年质检站对电梯进行年审只收钱不服务，发个合格证，一年到头也不管事。一部电梯年检费1200多元，指派电梯单位一年维护保养费5000-6000元，换件还得另收费，成了刚性开支。
      问题六：环卫部门操作也惹不起。去年3000元，今年就是4000元，经过多轮谈判，后来说照顾收3500元。否则不拖运了，物业公司只能被迫接受。
      问题七：还有一个社会环境，业主入住前期装修房子，沙霸、石霸等恶势力对物业管理服务困扰大，物业人员一管就被打的现象也不少。
      问题八：物管从业人员素质低，服务不到位。
      针对这些问题，我们如何解决呢？笔者谈谈我的看法：（仅供参考）
      办法一：加强宣传和正确的誉论导向，电视、报纸等行政管理手段得为广大公众服务，实事求是宣传国家的政策法规，《物业管理条例》、《物权法》、《环境保护条例》及相关法律法规，为创建和谐达州开先河。当然，过去也宣传过这方面的事，只是负面的多，正面的少，适合老百姓的“品味”，不交钱或者是少交钱就享受良好的物业管理服务。再则，宣传物业管理是企业的事。什么物业管理是公益性事业（下篇文章谈这个问题）？或许我们的个别记者也搞不懂。
      办法二：税负高的问题，是全国性的问题，我们地方税可以采取“奖多补足”的办法，比如多完成税收的物管企业，政府奖励一部分；对完成“五保一金”的公益性物业管理企业，补足单位解决的部分。全国已有青岛等多个城市已开展了这项工作。
      办法三：小区路灯、楼道照明、绿化用水等，都是为居民服务，一些公用部位水电费应按城市居民用水电费计算。
      办法四：对老城区或房改房等没有专水专电的物业，政府出台文件，要求垄断经营的水电单位给予帮助解决。国家明文规定，“抄表到户”、“收费到户”，物管公司代收就应该收取部分服务费。水电涨价多快，物管费就不行，达州市的政府指导价已6-7年没有涨了。这或许可以减少贫富差距，具不完全了解，一个水电单位的平均工资相当于五个物管人员的工资。
      办法五：质检站要对老百姓负责，别只收费不服务，要让纪检的同志没有事做，一天只喝茶那才好。
      办法六：环卫部门操作惹不起，这可以理解。我们可不可以采取其它城市的办法，放开市场，物管公司也可以自己运垃圾。
      办法七：政府重视，老百姓就好过。
      办法八：行政主管部门要严格一点资质审批，只要有一个小区就批一个物管企业，试用一年服务达不到就让他“下课”。什么人都能做物管，那考试“物管师”的作用也就没有多少价值了。各物管服务企业还得行业自律，别把业主、住户的信任当成“儿戏”，服务好了，咱们交物管费还是积极的，因为环境是我们，我们愿意花钱买“货真价实”的物业管理服务。
      以上是笔者春节的“长歌作业”，做笑了，做笑了。

洲河长歌

       今天是年三十天，首先作为物业行业的一位业内人士，向您拜年了。同时也通过凤凰论坛这个平台，向达州市全体业主和住户拜年。祝福新年快乐，身体健康，全家安康。
    说真心话，看成了这“感受和认知”，我作为一家物管企业的带头人，真的很“温心”有这样好的业主，我们的物业管理服务工作一定能做好。我们将以此为鼓励，教育和带领全公司200余人的服务队伍，更好地为广大业主服务好，协调好、参谋好、为和谐服务“社区”做出我们的更好的贡献。请您及大家业主放心，即便是今天年三十，我们的物业服务人员也没有休息，即便我们没有加班费，也一定要做好自己的本职工作。为什么？就是为了如这位业主及广大业主的信任、理解和希望、、、我们一定会做好的。
    说实在话，物业管理服务工作，既是社会的需要，也是我们国家的需要。从《物业管理条例》、《物权法》，到“司法解释”，可以说我们的国家对物业管理服务工作已走向了法法化、规范化了。特别是达州市住建局2月18日召开的全市“物业管理集中整治”的会议，可以说是开达州市物业管理的先河--------重视程度之高-------焦书记亲自批示，看来我市物业管理与服务将“阳光一片”，普照美丽和谐新达州，“凤凰山下”物业保值增值“是离不开物管的”。
    说点难听的话，物业管理人员整体素质差，这是真的。有钱才能请到高素质的人才，而我市物业管理服务费是“养不活”：一是物业企业生存难，政府出政策，没有实际的“表示”不能扶持劳动密集的物管企业。同时“物管费”控制价低（0.2-0.5元的高层物管费，0.7-1.2元的电梯物管费），制约收费就少。没有钱您能做多少事情，物业服务人员的工资低，能享受多好的物管服务呢？二是用人成本高，现在一个保洁工的工资低于8-9百元请不到人，若买“五保”“一金”，全市物业服务企业全“关门”，全倒闭后全市近30000人的物业服务人员（绝大多数本来就是下岗人员或40、50人员甚至60人员）又去做做什么才能有一口饭吃呢？这是不是政府应该解决的问题？如何破解物业管理难题，创造和谐的社会环境？看来还需要“社会大家”共同出力才行。三是少数业主的认识不够，“物业管理是个筐，什么都可往里装”，我的要求达不到（不管是不是合理诉求），物管费就别想要。具查，小区老百姓反映的问题中，大概只有20%左右的是物业管理公司的问题，其余都是属于小区综合管理和社会矛盾。而物管公司就是“哑吧吃黄连”有苦说不出，“政策、法规不知道”，收钱时“我才是老大”。不说了，不说了，这是“谁之过”呢？只能是选行选错了。想过改行，可那希待的眼神告诉我，“工资低不怕，怕的是我只能去吃低保了”。
  

巴山雪松

     女怕嫁错郎，男怕选错行。既然选了这个行业就认了。苦点累点没有什么，只要向我这样的业主理解你们，服务于业主搞好本职工作业主是会理解的，上帝也会保佑你们的，用自己的实际行动感化业主感化上帝，业主感动了可能就会增加工资使自己的待遇有所提高。别人不理解你们的辛苦劳动我是理解个中的酸甜苦辣咸的。当然也要取得行业管理部门的支持。

zhangdahe

做好自己的本职工作。为什么？就是为了如这位业主及广大业主的信任、理解和希望.和业主和谐相处，平平安安共建和谐小区。