住宅70年大限：为什么是70年？70年后该怎么办？

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　　用尽多年积蓄甚至贷款购买的商品房在70年的产权到期后命运如何，很多人并没有考虑到这个问题：是重签合同继续无偿使用，还是有偿续费重获合法身份？

　　上周，全国很多媒体都转载了一条报道，目前《土地管理法（修订草案征求意见稿）》正在全国国土厅局系统征求意见，而且明确《土地管理法》的修订将在年内审议。引起人们关注的是在新规当中，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显，相比于2008年夏天国土资源部内部讨论的“草案”，这次的讨论稿给了人们巨大的遐想空间。

　　住宅大限：为什么是70年起源

　　估算的一家三代使用期限

　　对于这70年的时间是如何产生的，在住宅使用期限上全世界都没有一个统一的标准，比如在英国，土地被认为是女王的，而购买了房产的人拥有999年的使用权，这个时间近乎世袭。而我国在这个时间的规定上，基本上是估算一家祖孙三代的使用期限，因为时间太短怕购买者接受不了，时间太长又有私有化的风险，在这样的背景下产生了70年的使用权期限。

　　据北京时代九和律师事务所合伙人王建文介绍，这也是逐步摸索出来的，因为我国在建国后相对长时间内并没有真正的商品房，而在上世纪80年代初期，在深圳开始了试验，当时给出的使用期限是20年，后来发现这个时间并不适合。

　　王宏新认为，这次《土地管理法》的修订稿应该与《物权法》的相关规定保持一致。据悉，在“征求意见稿”中的第103条，单独列了一段表示“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期”。据了解，这也是为了对接此前《物权法》的相关规定，只不过相比于2008年夏天的那一版“草案”，“无偿”的表述不再明确。

　　如果收费：

　　——对居民住宅可能是象征性的

　　业内人士认为，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”——因为全国的地价差异太大。而针对北京市场，流传出以1300元/平方米的价格续期的说法，尽管只是些小道消息，但是这样高的收费已经让有些人感到恐慌。

　　在我国，如果住宅70年大限到期后，真的要执行“有偿续费”，那么我们购买的房子真的只是“房子”，而不包括土地。我们一直以来购买的房地产也就会只剩下“房产”而没有“地产”了。

　　王宏新认为，到底是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。他认为，如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，既有可能是无偿，也有可能是有偿，这样就有了回旋的空间，届时视情况进行灵活处理。因为涉及了每一个人的利益，所以应该加强公众的参与，甚至可以举办听证会来决定。

　　王建文律师也认为，收费的可能性是存在的，因为从逻辑上来说，购房人出钱购买的是房屋70年的使用权，这一点在合同中就有明确的规定，换句话说，这房子是你的，而地还不是你的。但是，对于六七十年后的具体发展，王建文表示，变数太大了，不收费的可能性更大，即使收也会是象征性的。

　　——对商铺和写字楼影响更大

　　除了住宅的70年大限外，很多人购买的商铺和写字楼也有不同的使用年限，根据国家规定，商业用房土地使用期限一般为40年，工业和办公用地土地使用期限为50年。达房网www.0818.tv 根据《物权法》的规定，土地有使用期限，房产无使用期限，针对住宅物业、土地使用期限到期后自动延期，其他类型物业到期后补交土地使用费或由政府收回。

　　这一次《土地管理法》的修订大家的焦点主要都集中在住宅用地期限上。实际上，业内人士普遍认为，如果真正采取有偿续期的话，此政策可能对商铺和写字楼的影响会更大一些，一方面因为本身这两种物业形式的使用年限就相对较短；另一方面，这两种物业形式的持有者要么是公司，要么是投资人，他们本身通过持有这种物业就获得了一些收益；另外，这部分人对于税费的敏感程度也比较宽容，所以，估计商铺和写字楼的续期会采取有偿的可能性比较大。

　　市场反响：不会影响当前房价

　　至于住宅70年大限到期后的各种可能性对于当前房地产的影响，业内人士普遍认为极小。因为影响房价的是很综合的因素，对于新房来说所有的房产使用期限都是一样的，既然站在同一起跑线上这个影响就可以忽略不计了。而对于二手房来说，也是同样如此。某知名房产中介的市场总监认为，因为目前在相同的地段上，新一些的二手房（五年以内）和老一些的二手房（十年以上）本身就存在着一两千元的价格差异，这个价格差也就决定了新一些的二手房更受欢迎。70年大限的房子如果无偿续期，基本上会维持目前的市场情况，而一旦有偿续期，就会使买家更多考虑更新的房子，毕竟有偿续期所产生的费用与房屋的价格相比，只是很少的比例。

　　网友强烈反对有偿续期

　　在焦点房地产网推出的针对这一问题的舆论调查中，网友们对这一传说中的政策变动表达了强烈的反对意向。

　　在回答“您是否赞成住宅使用70年后有偿续期”这个问题时，回答赞成的网友只有15%，他们认为建造住宅的土地属于国家而非个人，不能一次付款无限期使用。而表示反对，认为公民付款购买了住宅，此住宅即是公民私有财产，应免费续期的观点占到了79%。另有6%的网友认为不好说，有利有弊。
■延伸阅读

　　中国建筑平均楼龄仅30年

　　据了解，我国真正的房地产发展始于上世纪70年代末，因此大部分的住宅楼龄都在30年以内，到70年大限至少有整整40年，目前还几乎没有70年到期的续期的案例。

　　此外，一般钢筋混凝土建筑的使用寿命是80年左右，房产证有效期是70年。但有专家指出，目前中国建筑平均使用年限只有30年。随着中国房地产市场的发展，www.0818.tv一套住宅投入使用后会进入二手房市场流通，业主可能是三个、四个甚至更多，除了最后一位业主，大部分的物业持有人不需要考虑住宅70年到期的问题。

　　此外，随着城市化的发展加快，城市土地日益紧张，旧城重建将是解决城市土地不足的重要途径，以现在中国城市化进度来看，大部分住宅在70年大限到来之前就会被拆除重建，因此需要面对住宅70年大限问题的业主非常有限。　

　　■麻辣网语

　　我家房产证目前情绪稳定

　　《土地管理法》将审议修订，住宅70年可能有偿续期。喜讯传来，红旗招展、锣鼓喧天，人山人海、一片欢腾。

　　首先，租房户们发来了贺电。他们欢欣鼓舞地表示，以前，因为穷买不起房子，一直都有低人一等的感觉。现在好了，心里平衡多啦。还是租房子划算，誓将租房进行到底！

　　其后，有房子的公民也表达了对有偿续期的强烈期待。以前，他们响应“买房爱国”的号召买了房子，现在，他们又可通过续期为国家多做贡献了。

　　然后，在城市买房的外地人也表达了喜悦之情。以前，他们都是“暂住”在自己买的房子里，在本地邻居面前总觉着抬不起头。现在好啦，大家都一样，终于可以扬眉吐气啦！

　　另有聪明人还进行了深入的思考，提出了几点建议：其一，70年续费间隔太长，不利于培养公民的责任心和紧迫感，因此应该缩短续费期，可以7年续一次甚至一年续七次；其二，为了保证续期费的及时足额征收，可以在卖房子的时候进行预征，以免70年后房主耍赖皮。

　　你问我对此什么看法啊？我没有看法，我只知道，我们家的房产证目前情绪很稳定。乔志峰

　　■个案

　　山东首个到期住宅

　　遭遇续期难题

　　与目前绝大多数商品房小区住宅70年或50年土地使用权不同，青岛阿里山小区有数百户业主的房子的土地使用权期限为20年，今年6月其中一批就到了期，如何“续期”成为业主们的心结，而当地国土管理部门一个要“交费五六万元”才能续期的消息，更是引起业主们反对，众多业主期盼着能免费无偿“续期”。

　　这是山东首例土地使用权“续期”事件，也是全国首例住宅用地“续期”事件。

　　虽然与周边几个小区相比，小区20多栋6层的住宅楼显得陈旧了很多，但小区环境整洁、绿化良好。但是一提起房子，小区149楼的冯先生就皱起了眉头。他到北京买房急需资金，想卖掉房子，几个月来有七八个“很有诚意”的买主，但知道房子土地使用权20年以后就打了退堂鼓。冯先生说，周边新盘每平方米接近7000元，而他卖到3000多元买主也不敢买。

　　冯先生遇到的问题，只是这个有700多套房子的小区二三百业主遇到的问题的缩影。业主们介绍，造成这种情况的原因是，各楼的开发入住时间不同，享受政策不一样。

　　据青岛当地媒体报道，阿里山小区所在地区的国土管理部门——青岛黄岛国土资源分局土地资产管理处曾提出了“续期方案”，业主需要提前一年提出续期申请，并按照房产证上的土地面积缴费续期。土地使用权的定价按照一年前的地价评估，大概是每平方米1000元，另外土地面积和房产面积也不一样，就阿里山小区来讲，大概是建筑面积的60%。如此算来，一个100平方米的住房续期的话约需要6万元费用。

　　记者采访的十多名业主均表示，以“100平方米6万元”的标准“续期”很难实行，他们不会接受。对于将来业主不交钱不能“续期”究竟怎么办，目前也没有人给出明确说法，业主也认为谁也夺不走房子，除了卖房抵押的时候受限制，不想住了只剩出租的路子。也有少数业主担心政府征地，因为按法律规定，土地使用权到期，政府有权收回继续开发利用
该信息来源于达州房产网(www.0818.tv) 网址：http://www.0818.tv/InfoView/763.html

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秋老虎

遭遇续期难题

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