浅析如何规范我市物业装修管理及收费

碧水清山

关于业主进行室内装修活动时，物业服务企业进行装修管理是否有必要及难度如何？装修管理与日常物业管理有何区别？装修管理是否应该另行收费？装修管理如何收费？业主、物业公司及相关部门存在不同认识。为了规范我市业主住宅室内装修行为，保障装饰工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，现就上述事项阐述观点如下：
第一、物业管理企业进行装修管理是否有必要及难度如何？从我市见诸媒体的装修乱象报道大致可归纳为以下现象：
1、野蛮装修，破坏房屋主体承重结构，造成安全隐患；
2、破坏防水层，殃及邻居；
3、破坏电梯等相关公共设施设备（如电梯要防超载、防水浸、防尘埃、防碰撞等），造成电梯、水、电气管线等设备设施的损坏,不能正常使用；
4、私搭乱建，侵占公共空间，影响房屋外观和安全；
5、增加楼面负载影响房屋主体安全；
6、随意堆放装修材料和弃置装修建筑垃圾，阻塞消防通道，损毁绿化、道路、场地、设施，影响小区环境和市容市貌；
7、违章使用环保超标装修材料，污染公共环境，危害他人健康；
8、临时装修工人大量无序集中涌入，极易造成对房屋及配套设施设备和物业相关区域内的环境卫生和秩序的重大破坏，造成严重安全隐患；
9、装修人私自动用消防水泵调拌混凝土及在公共通道上调制混凝土，在公共照明线路上私拉乱接，将水气管道混接等，危害极大；
10、其它不良装修行为（如装修工人将不溶解的水泥、砂桨、双灰粉、油漆等杂物倒入下水道，造成管道阻塞）极易导致业主之间、业主与开发商之间、业主与物管之间的诸多矛盾和纠分产生，影响社会和谐……
综上所述，物业服务企业进行装修管理不但非常必要，而且非常艰难，需要物业服务企业额外支付大量人力、物力、财力！
当然如果政府相关部门、开发商、承建商、新闻媒体、业委会和业主如果可以无视和容忍上述装修乱象的存在，可以容忍和无视违章装修对房屋和配套设施设备造成安全隐患和对公共环境及他人利益造成损害，可以容忍和无视象个别业主那样讲“房子是我买的，老子想怎么装修就怎么装修，房子打垮了是我自己的事情，关物管锤子事！”，物业公司当然也无话可说！有不少物业企业老总都认为只要政府部门、开发商、新闻媒体、业主委员会能够书面承诺物业服务企业可以不进行装修管理，物业企业也可以不收取装修管理服务费。

第二、装修管理服务与日常物业管理服务有何区别？
1、服务区间不同。物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业管理所指的对业主的服务一般是指在“房屋以外”对业主进行服务，而住宅室内装修管理所指服务主要是指物业服务企业对业主“室内”装修行为进行服务。
2、服务时间不同。物业管理服务行为惯穿于物业服务合同存续期间，是相对长期服务；而装修管理服的行为只限于业主室内装修期间，是短期服务。
3、服务属性不同。日常物业服务属于常规服务，装修服务属于特约有偿服务。
4、收费依据不同。四川省的日常物业服务的收费依据是《物业管理条例》第四十一条 （物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定）和四川省《物业服务管理细则》第六条（物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。）、第七条 （政府指导价由市、州（或者授权县）政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。各地应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。但事实上我市物业服务收费指导价标准自2004年制订以来，长达7年未进行调整，指导价收费标准严重偏低，我市物业服全行业不能正常经营，面临生存危机和全行业集体违法违约或倒闭）。我市的装修管理服务收费的依据是：《物业管理条例》第四十四条（物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 ）、四川省《物业服务管理细则》第二十二条（物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。）、建设部第110文件《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条（装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
　　住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
　　（一）装饰装修工程的实施内容；
　　（二）装饰装修工程的实施期限；
　　（三）允许施工的时间；
　　（四）废弃物的清运与处置（装修建渣清运费）；
　　（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
　　（六）禁止行为和注意事项；
　　（七）管理服务费用（装修管理服务费）；
　　（八）违约责任（装修押金和违约罚金）；
　　（九）其他需要约定的事项（装修期间电梯载货费和楼道损坏修复费）和第四十二条（物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。）及达市府办[2006]122号文件第十三条（加强房屋装饰装修行为的监督 物业管理企业应当依据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）的规定和（前期）物业服务合同及业主（临时）公约的约定，履行对业主装饰装修房屋的相应职责，依法、依约收取相应的服务费用，不得乱收费。发现擅改管线布局、影响房屋结构安全、破坏房屋外貌、违章搭建改建等行为的，应当制止并及时向有关部门报告，由有关部门予以依法处理。 ）需要特别说明的是《条例》所指的是装修管理期间的业主既包括单个的小业主（装修人）也包括大业主（开发商），因为房屋交付使用后，开发商在国家规定的保修期间（国务院279号令和建设部80号令）要承担法定的维修责任，而业主不按章装修则会加重开发建设单位的责任，造成对开发商的侵权。所以相关装修费用可以由开发商与物业企业协商和委托后在《临时管理规约》和《前期物业服务协议》中约定。
5、物业服务定价成本不同。根据国家发改价格[2007]2285号文件第七条（物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。）规定了日常物业服务成本十项组成，其中并没有“装修管理费用”这一项；装修管理费的定价成本国家没有明确的法律规定，由协议方式约定或者市场调节形成。因此说“装修管理费用”包含在日常“物业服务费用”中是没有法律依据的。
第三、装修管理是否应该另行收费？
1、建设部110令第十六条的“应当”二字和四十二条的“可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款”既规定了物业服务企业进行装修管理权利义务，同时也赋予了物业管理企业收取装修管理费用的权利。
2、物业服务企业是有偿收费型服务企业，既然物业服务企业在做好装修管理时提供了如此必要和艰难的服务，支付了大量的人、财、物力，承担了一定的经济和法律责任，因此应该收取服务报酬（装修管理费）。
3、业主是装修管理的责任主体，物业服务企业和房地产等政府主管部门是业主装修行为的监管方，建设部110号令第四十二条规定了物业服企业的装修管理责任，第四十三条（有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。）和《物业管理条例》第六十九条（违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。）规定了政府相关职能部门工作人员的装修管理责任。因此，物业管理企业进行装修管理不但是企业的经营行为，也是为政府排忧解难，分担政府人员的工作负担，减轻政府工作人员的工作压力，节约了政府的公共资源和经费。不妨试想一下如果达州市几十万户居民的住宅室内装修管理行为，物业服务企业不进行分担，都要政府委派工作人员进行现场管理，其工作难度及经费支出惊人程度可想而知。因此，物业服务企业进行装修管理后在“物业服务费用”之外另行收取“装修管理费用”合情、合理、合法！
第四、装修管理如何收费？经过市场调研并结合当前我市物价水平，相关人士建议在装修管理时可按下列项目和标准收取装修管理期间的有关费用。
1、装修建渣清运处理费：350元/户（装修各个工序的垃圾平均每户按一车计算）；
2、装修材料电梯载货费（含电梯电费、维修费、电梯管理费）：10层以下100元/户，11—15层150元，16层以上200元/户；
3、装修管理费：200元/户。以上收费项目和收费标准，物业服务企业应当根据建设部110号令及相关法规与业主在《管理规约》与《装修管理服务协议》中约定。

达州市物业管理专业委员会专家
中国物业管理师               瞿碧山
二0一一年六月十八日

嘴巴客

这个专家有“才”！不知你装修时交了这些所谓的物业费没有？照你这个研究法，不怕被唾沫淹死！

心相映

昨天看了报纸的相关报道，感觉国家的法规，政府的文件已经受到严重的挑战，是到了该学习的时候了。

一枝花

免费的午餐我们都想，有谁能告诉我哪里有？

红胖胖

照报纸上的说法，是不是我们以后买东西都可以要求看物价局文件呢！

黑乎乎

现在的人只知道享受，不知道享受的过程中也是要有付出的

达州轿子

就楼主发表的内容而言，本人还有如下内容进行补充：
      1、物业服务费的构成：
      物业相关主管部门及物价局，请你们这些领导好好的深入学习：国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知发改价格[2007]2285号第七条   物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。这其中涉及到装修管理期间发生的费用吗？别没有学习就乱发言，笑死人了！
      2、装修结束后楼宇的抗震降低：
      比如:一栋楼，从设计到修建抗震为8级，业主装修结束后抗震有可能只有7级或6级，甚至6级以下，没有物业公司付出大量的人力物力财力对每家每户装修的约束管理，请问出现安全问题谁负责，政府主管部门负责吗？我想只有物业公司跑不脱，因为柿子都是拿软的捏。国家规定，违规装修的由建设主管部门和房地产行政主管部门进行查处并处罚，试问这些主管部门在履行自己的职责吗？所以装修期间在没有这些主管部门参与管理的情况下，物业公司还是没有忘记自己的职责。
     3、很多业主在装修结束后都会出现以下问题：
     （1）自做的衣柜、木质家具等都有不同程度的发霉、变形、衣服湿润等等现象，这是为什么？
     （2）不用水或者很少用水，为什么还会产生大量的水费，这是为什么？
     （3）大部分装修业主为了省钱，一般都是请游击队进行装修，不知入住后会有多少的麻烦事情发生，最后还是花钱进行返修。
     （4）业主入住后，客厅没有电视信号，但卧室有，这是为什么？
     （5）入住后，厨房没有水，卫生间有水，这是为什么？
     （6）业主入住一段时间后，墙面空鼓是怎么回事，还以为是房屋质量问题。其实就是墙面没有做耐水腻子，而导致的。
     （7）业主入住三年五年后用电负荷增加，需更换室内的电线，但没办法从线管里面抽出原安装的电线，这是为什么？这时唯一的办法就是打墙撬地板砖，业主不心疼吗？
     （8）业主接房时未发现飘窗漏水，装修后漏水，这是为什么？
     （9）楼上卫生间或厨房给楼下的漏水，这是为什么?原因有多种。
     （10）装修期间，业主发现装修质量问题，但是不好直接向装修工人指出，又不愿得罪工人（有装修过的业主都有同感），但问题还得处理，协调工作还得做啊！这时该怎么办呢？找政府主管部门吗，你梦想！
     （11）入住后卫生间马桶不防臭，这是为什么？  就这一问题在此简单做一分析：传统水封地漏和防臭芯地漏对灰工的要求不一样。如果是传统水封的，地漏和下水管稍微错位问题不大，但如果是这种防臭芯的，就要求安装时一定要和下水管对齐了否则起不到防臭的作用。
     （12）为什么有的小区可以评市优省优，而有的小区不能呢？
      等等.......................。
      以上问题的出现，是有事实依据的，也是普遍存在的，原因就是装修期间施工工艺和程序不到位而导致的遗留问题。为了规避这些问题的出现，就必须要物业公司的工程人员进行巡视检查，发现问题当场提醒业主，并要求予以纠正，以免为业主以后的日常生活带来不便，也为物业公司减少一些不必要的事做。因为以上问题出现后，业主首先就是到物业公司反映问题，当物业公司人员现场查看问题后才发现系装修期间带来的遗留问题，责任属于装修队伍，但遇到一些小问题物业公司还帮忙进行处理，大问题呢.......？甚至连装修工人都找不着的情况都有，那也就只有业主自己掏钱另外请人维修处理了。     
      当然以上我所讲的是针对那些收了钱后具有责任心的物业公司所管理服务的内容。
      综上所述，为了装修期间管理的正常开展，业主缴纳装修服务费是必要的，同时也给那些没有责任心的物业公司提个醒，别光收钱不办事，忽悠业主，就是物业公司的不对了，只要物业公司做到了自己应尽的职责，一切为从业主的角度出发做好自己工作，业主会不认可吗？正因为达州闹出这么多的收费问题出来，不是业主无理，而是物业公司应该检讨自己的工作是否到位是否全心全意为业主服务...........。
      人们都是喜欢花最少的钱，得到最大的实惠，所以楼主发表的内容只是装修管理中其中的一部分，还应该在以上装修知识上给予业主指导和现场巡视检查，帮助业主了解更多的装修常识，规避不应该出现的问题。这也是物业管理中装修期间必需做的工作。
      以上发表的内容属个人言论，请勿对号入座。

达州轿子

针对以上“装修结束后都会出现以下问题“的12个方面，如有需要详细了解的，本人将一一解答如何加强管理和指导进行防范。

胸毛随风飘★

按照报刊的说法。那个记者是不是要去培训关于物业方面的专业知识。本来达州市的物业就比较滞后。但是政府部门又不重视物业企业。物业公司的生存问题都很难，没有地方性的政策文件作为指导物业公司的一些文件出台，让一些不怎么规范的物业公司犯错。但是真正的物业公司的全体从业人员来说都是很辛酸的，面临刁蛮业主，面临不诚信的开发商所遗留下来的各种问题结果都要在物业公司去解决，怎么办？这样直接影响到物业处于两难的境地，业主与物业公司的人员的那种怨气撒野一样喷发出来，物业人员还是受做。但是每个人都是有尊严的。当然确实有些物业公司的人员做的不规范是值得批评与改正。目前我个人的意见说说而已，已将上次晚报记者之言有不妥之处给予阐述说明。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
　　（一）装饰装修工程的实施内容；
　　（二）装饰装修工程的实施期限；
　　（三）允许施工的时间；
　　（四）废弃物的清运与处置（装修建渣清运费）；
　　（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
　　（六）禁止行为和注意事项；
　　（七）管理服务费用（装修管理服务费）；
　　（八）违约责任（装修押金和违约罚金）；
　　（九）其他需要约定的事项（装修期间电梯载货费和楼道损坏修复费）和第四十二条（物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。）及达市府办[2006]122号文件第十三条（加强房屋装饰装修行为的监督 物业管理企业应当依据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）的规定和（前期）物业服务合同及业主（临时）公约的约定，履行对业主装饰装修房屋的相应职责，依法、依约收取相应的服务费用，不得乱收费。发现擅改管线布局、影响房屋结构安全、破坏房屋外貌、违章搭建改建等行为的，应当制止并及时向有关部门报告，由有关部门予以依法处理。 ）需要特别说明的是《条例》所指的是装修管理期间的业主既包括单个的小业主（装修人）也包括大业主（开发商），因为房屋交付使用后，开发商在国家规定的保修期间（国务院279号令和建设部80号令）要承担法定的维修责任，而业主不按章装修则会加重开发建设单位的责任，造成对开发商的侵权。所以相关装修费用可以由开发商与物业企业协商和委托后在《临时管理规约》和《前期物业服务协议》中约定。
而且楼上的那位讲的很好我们在装修时出现12中意想不到的结果，如果没有物业公司的人员的监管各位业主们请想一想一个小区同时上百家来装修那个场景可想不知乱成噻样。

胸毛随风飘★

光享受不付费。天底下没有免费的午餐哟:lol